פוסט ראשי

תכנית הנדל\"ן עם עופר פטרסבורג ודליה עסיס | שישי 9/2/2024

פוסט ראשי

אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות

רונן ניב10:11, 17.10.21

https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf

רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: \"המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה\"

בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. \"עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה\", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. \"השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות\".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. \"גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס\", היא מרחיבה. \"מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם\". תחום נדל\"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. \"הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין\", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.

פוסט ראשי

טבלאות הקצאה/ איחוד וחלוקה בתוכניות התחדשות עירונית – הבעיות והאתגרים ומדוע תקן 15 לא רלוונטי – ראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדלן של רדיו 102FM עם עופר פטרסבורג – 19.11.2021

https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=124172

האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות הקצאה בתוכניות התחדשות עירונית כאשר השמאי פעל על פי תקן 15?

מדוע תקן 15 כבר לא רלוונטי בתוכניות התחדשות עירונית?

פוסט ראשי

דליה עסיס בתכנית הנדל\"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 10 בספטמבר, 2021 102FM

על היטל השבחה בנכסים הגובלים ברכבת הקלה ובמטרו

דליה עסיס בתוכנית הנדל\"ן של רדיו תל אביב

פוסט ראשי

קיבלתם היטל השבחה בגין הסמיכות לרכבת הקלה או למטרו? לפי החלטת ועדת הערר ירושלים אתם לא צריכים לשלם אותו

מחקר שערכה השמאית דליה עסיס, מחזק את עמדת ועדת הערר ירושלים, אשר ביטלה לאחרונה היטל השבחה לבעל נכס הגובל ברכבת הקלה: \"נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים אולם ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים\" // פרשנות

מדוע ועדת הערר ירושלים צדקה כשהחליטה לבטל היטל השבחה שהוטל על חברת אלייד, אשר מימשה מגרש בסמוך לקו הרכבת הקלה המתוכנן בירושלים, וכיצד עבודת המחקר שביצעתי במסגרת הטכניון בחיפה שפורסם ב-2008 מחזקת החלטה זו?

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ירושלים, בהחלטה תקדימית, ביטלה שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לנכסים הגובלים ברכבת הקלה בירושלים. מדינת ישראל, באיחור רב ביחס למדינות המערב, נמצאת בעיצומה של מהפכה תחבורתית אשר בעיקרה כוללת כניסה של רשת רכבות פרברים, רכבות קלות עירוניות ומטרו. בו בזמן מתוכננות ומקודמות רכבות כאלו במטרופולינים של גוש דן, ירושלים וחיפה. בירושלים כבר היום פועל קו רכבת קלה מתוך מספר קווים מתוכננים ובתל אביב עתיד להתחיל לפעול בתוך כשנתיים הקו האדום שיוצא מדרום העיר בת ים, ממשיך ביפו, תל אביב, רמת גן ומסתיים בפתח תקווה בסמוך לצומת סגולה. בהמשך מתוכננים קווים נוספים דוגמת הקו הירוק והקו הסגול, אשר יחברו את כל גוש דן.

המהפכה התחבורתית הזו צפויה להשפיע על שוק הנדל\"ן באופן חסר תקדים. כבר ב-2008, במסגרת עבודת מחקר שביצעתי בטכניון (בהנחייתה של פרופ\' פלאוט), מצאתי כי פיתוח הרכבות העירוניות משפיע על שוק הנדל\"ן לסוגיו – מגורים, מסחר ותעסוקה. ההשפעה היא דו-כיוונית כאשר במקרים מסוימים יכולה להיות חיובית ובמקרים אחרים שלילית, הכל תלוי בסביבה, ברמה הסוציואקונומית, ברמת הסמיכות לקו הרכבת ולתחנות, בקירבה למרכז עסקים ובפיתוח סביב התחנות. 

בעקבות אישור הקו הירוק של הרכבת הקלה בבירה, המחבר את שכונת גילה בדרום עם הר הצופים בצפון, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת אלייד אשר מימשה מגרש בן 10 דונם באיזור תלפיות. המגרש גובל בקו הרכבת המתוכנן. שומת היטל ההשבחה נקבעה לסך של 1.192 מיליוני שקלים. 

חברת אלייד הגישה ערר ווועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החיוב איננו מוצדק ולכן הוא בטל ומבוטל. ועדת הערר על אף שיכלה לדחות את הערר על הסף בגלל איחור בהגשתו בחרה לדון בערר וקיבלה אותו לעצם העניין. הוועדה נימקה החלטתה תחילה בטיעון כי לא גובים היטל השבחה בגין תשתית עירונית כגון רכבות. לעניין עצם הטענה לעלייה בערך המקרקעין, ועדת הערר אמרה שככל שיש עלייה בערך המקרקעין הסמוכים עקב שיפור הנגישות, לא רק אלייד תצא נשכרת מעליית השווי, אלא גם כלל בעלי הנכסים הממוקמים בקרבתו(!) . לכן יש בחיוב אלייד בגלל סמיכותה לקו הרכבת בבחינת אפלייתה לרעה אל מול כלל הציבור, קל וחומר בעלי הנכסים שבקרבת הרכבת.

ההחלטה של ועדת הערר נסמכת על מחקרים שנעשו בעולם, אולם מחקר כזה נעשה גם בארץ על ידי בטכניון כאמור, כבר לפני 13 שנה. במסגרת המחקר בדקתי מהי ההשפעה הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב על מחירי הדירות כבר בתקופת התכנון. הבדיקה שלי התמקדה באיזור תחנת ביאליק במפגש הרחובות ביאליק וז\'בוטינסקי ברמת גן. במסגרת המחקר בדקתי עשרות רבות של מחקרים שנערכו בעולם ואשר בדקו השפעת תשתית רכבות על מחירי הנדל\"ן הסמוכים לקו הרכבת ולתחנות, ביניהם מחקרים שבוצעו בארצות הברית, קנדה ואוסטרליה.

ממצאי המחקר העיקריים הראו כי בחלק מהמקרים ערכי הנדל\"ן עלו כתוצאה משיפור הנגישות ובמקרים אחרים ערכי הנדל\"ן ירדו וזאת בעיקר בשל מטרדי רעש, זיהום סביבתי וקרבה להולכי רגל. לדוגמה במחקר שבוצע בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה בעיר לונדון ובמחוז אונטריו שבקנדה ובדק מאות מקרים של ערכי נכסים צמודי קרקע שהיו סמוכים לקו הרכבת נמצא כי ערכם ירד באופן מובהק.  

נבדקו מחקרים נוספים שבוצעו בבוסטון, סן פרנסיסקו, פורטלנד (אורגון), סנטה קלרה (קליפורניה) טורונטו קנדה, סידני אוסטרליה ועוד. בחלקם נצפו עליות מחירים ובחלקם ירידות. אבל הממצא המשמעותי ביותר לענייננו הוא שבכל המחקרים נמצא שההשפעה של הרכבת מורגשת במרחק של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק של כ-5 דקות הליכה. מרחק זה הוא המרחק שאנשים מוכנים ללכת ברגל עד לתחנה הקרובה וזו הסיבה גם שהתחנות של הרכבות העירוניות מרוחקות בדרך כלל כ-1,000 מטר אחת מהשנייה. 

המסקנה שלי מהמחקר שערכתי כאן בארץ הייתה, שבדומה למחקרים בעולם, מחד גיסא בעלי נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים. זאת כתוצאה של שיפור הנגישות למקומות העבודה, הקניות והבילוי וקיצור משמעותי של היוממות ( commuting), זמן שמוקדש מידי יום לנסיעה. מאידך גיסא ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים דווקא של כאלו הסמוכים לקו הרכבת וזאת עקב מטרדי רעש, זיהום סביבתי והפרעות מצד עוברים ושבים. 

ממצא זה מחזק את החלטת ועדת הערר בירושלים אשר קבעה כי ככל שיש השבחה בעקבות הרכבת היא תבוא לידי ביטוי ברדיוס רחב מסביב לרכבת ולא רק בנכסים הגובלים. ממצא נוסף שעולה מהמחקרים גם בעולם וגם בארץ הוא שככל שההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל\"ן היא שלילית, היא תבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים הגובלים בקו הרכבת ו/או בתחנות. הדרישה לתשלום היטל השבחה דווקא מאלו הסמוכים לקו הרכבת יוצרת מצב אבסורדי שהנכסים שעלולים להיפגע מקו הרכבת ישלמו היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה דווקא לאלו המרוחקים יותר מקו הרכבת. 

בכל מקרה זו טעות לקבוע מראש \"מסמרות\" ולהטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על בעלי נכסים, זאת מהטעם הפשוט שלא ניתן לקבוע מראש אם ערך אותו נכס יעלה או ירד בעקבות פתיחת קו הרכבת. זו טעות במיוחד כאשר קביעה זו לא מבוססת על נתונים שמאיים מוצקים המעידים על השבחה, כפי שהעירה גם ועדת הערר. הוועדה המקומית טענה כי מדובר בהשבחה כלכלית, וועדת הערר אמרה בעניין זה כי ככל שיש השבחה אז יש לקזז ממנה את עלות ההקמה של הרכבת, דהיינו הפסד הכנסה לאורך תקופת הבנייה. כמו כן כפי שלא משלמים פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס\' 197 בגין ירידת ערך כלכלית כך לא גובים השבחה בגין השבחה כלכלית.

ניתן להניח כי עיריית ירושלים החליטה להוציא שומות להיטל השבחה לנכסים הגובלים כדי להקדים  תרופה למכה, וכצעד של התגוננות מפני תביעות לירידת ערך לפי ס\' 197 שהוגשו על ידי הנכסים הגובלים, כפי שרמזה לכך גם ועדת ערר. 

כשמאית מקרקעין ומתכננת ערים, אני סבורה שוועדת הערר קיבלה החלטה נכונה וצודקת כאשר ביטלה את היטל ההשבחה באופן גורף על בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות לקווי הרכבת ולתחנות. מדובר בהחלטה דרמטית, אשר ככל שתהפוך חלוטה תשפיע על אלפים רבים של בעלי נכסים, מקרקעין, מגורים ועסקים הממוקמים, בסמיכות לקווי רכבת מתוכננים, אשר היו אמורים לקבל הודעות חיוב בהיטל השבחה בגין אישור קווים אלו, בירושלים ובגוש דן. 

*כותבת המאמר דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים המתמחה בתחום היטלי השבחה 

פוסט ראשי

אין לגבות היטל השבחה בגין תכנית הרבעים בעת המכר – את בעלי הזכויות ייצגה השמאית דליה עסיס

\"כל אלו מצביעים על כך שאין לגבות היטל השבחה בעת המכר, אלא בהתגבשות היתר בנייה. ככל שס\' 19ב(10) יעמוד על תוקפו במועד מתן ההיתר יינתן פטור בהתאם לקבוע שם בעת בנייה ותתגבש התעשרות והוודאות של הזכויות אותן התכנית העניקה מעבר לשטחים הפטורים מהיטל השבחה. \"

כך קבעה השמאית המכריעה בערר שהוגשה באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס.

להחלטת השמאית המכריעה – לחצו  תכנית הרבעים – החלטת שמאית מכריעה שושי שרביט

פוסט ראשי

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

מדובר באולם אירועים בהרצלייה אשר ביקש שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים, עיריית הרצליה הוציאה שומת היטל השבחה לשמוש חורג לשנה אחת ע\"ס כ-108,000 ש\"ח. בעלי האולם הגישו ערר באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה בעקבות שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים. מצ\"ב בקישור החלטת השמאית המכריעה.http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/28.02.18_6525_15_4.pdf

 

במקרה אחר בתל אביב, בנין מגורים שביקש להסב שימוש ממגורים למלון דירות (מלון בוטיק) (שימוש חורג), עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה של 205,000 ש\"ח, בעלי הבניין הגישו ערר באמצעות שמאית מקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה ואף חייבה את עיריית תל אביב בכל הוצאות שכר טרחת השמאית המכריעה, גם על החלק של בעלי הבנין. קישור להחלטת השמאית המכריעה http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/30592_240811_2.pdf

How Phone payment Casino Deposits Work for On-the-go Gaming enthusiasts

Mobile gaming has transformed how players finance their casino accounts, with online casino not on GamStop standing as one of the most convenient payment methods available. This efficient system allows players to add funds directly through their mobile phone bills or prepaid balances, eliminating the need for credit cards or bank transfers while maintaining security and speed.

What Are Pay by Phone Casino Deposits?

This advanced payment method allows mobile casino players to fund their gaming accounts using their current mobile phone billing system. Players can apply deposits directly to their phone bill each month or subtract funds from prepaid mobile credit, creating a seamless transaction process that requires minimal personal information and no traditional banking details.

The system operates through specialized payment providers that partner with mobile network operators and online casinos to facilitate safe payments. When players choose this method at the cashier, they simply enter their mobile number, confirm the deposit amount via SMS, and the funds appear instantly in their casino account while the charge is applied to their phone bill.

  • Quick deposit handling without banking hold-ups
  • No financial information required
  • Charges appear on your monthly phone bill
  • Works with contract or prepaid phones
  • SMS verification provides transaction protection
  • Deposit caps help promote accountable play

This payment option has become increasingly popular among mobile casino players who prioritize privacy, convenience, and speed. By leveraging the established connection between players and their mobile carriers, the method provides an extra level of comfort while protecting the anonymity many online casino players favor when managing their entertainment budgets.

How Phone Payment Deposits Function Step-by-Step

The procedure of topping up your casino account through cellular billing is remarkably straightforward and typically takes less than a minute to complete. Players simply select their favorite payment method option at the cashier, enter their phone number, and authorize the transaction through a safety verification SMS or automated voice call.

Once verified, the funds deposited is immediately credited to your gaming account, allowing you to begin enjoying your preferred titles without delay. The charge shows up on your monthly phone bill or gets withdrawn from your prepaid mobile credit, depending on your service provider and plan.

Opting for Pay by Phone at the Gaming Cashier

When you're ready to fund your account, navigate to the casino cashier section and search for payment methods such as Boku, Payforit, or Siru Mobile. These options are typically prominently displayed with mobile phone icons or carrier logos for quick identification.

Pick your mobile payment option from the offered choices, remembering that some casinos may offer multiple services while others focus on a single provider. Each service functions the same way, though deposit limits and processing fees may change marginally between providers.

Verifying Your Phone Number and Deposit Sum

After choosing the mobile payment option, you'll be prompted to enter your mobile phone number in the designated field, ensuring you include the correct country code. Verify this information carefully, as the verification code will be sent to this number within seconds of submission.

Next, pick your chosen deposit amount from the preset options, which usually range from $10 to $30 per transaction due to carrier restrictions. Some services allow custom amounts within these limits, while others give fixed increments to streamline the process.

Completing the Payment via Phone Bill or SMS

You'll get an SMS text with a unique verification code or a link to verify the transaction through your phone. Input this code on the casino payment page or select the confirmation link to authorize the charge to your phone bill or prepaid balance.

The funds appear in your gaming account instantly upon confirmation, enabling instant play without waiting periods. Your mobile carrier will then apply the charge to your next monthly bill or subtract it from your current prepaid balance, based on your account category and billing plan.

Benefits of Using Pay by Phone for Casino Deposits

Perks of Using Pay by Phone for Casino Deposits

One of the primary advantages of this payment option is the outstanding ease it provides to mobile players. Players can complete transactions within moments using their current mobile accounts, without inputting extensive card information or banking information. This streamlined process is particularly valuable for those who prefer quick gaming sessions on the go, as deposits are processed instantly and funds appear in casino accounts immediately.

Security represents an additional key benefit, as this payment method eliminates the need to share confidential banking details with casino operators. Players refrain from disclosing card details or bank account details, minimizing the risk of data breaches or fraudulent activity. The transaction is verified through the mobile network provider, providing an additional security measure that many gamblers find comforting when adding money to their accounts.

Budget management is significantly simplified with phone payment solutions, as players can impose rigorous spending restrictions aligned with their mobile plan restrictions. This integrated safeguard system helps prevent overspending and encourages mindful gaming practices. Additionally, the payments show up on phone bills, providing clear documentation of all transactions and making it simple to track gaming expenditures across billing periods.

Top-rated Pay by Phone Casino Payment Options

A number of trusted mobile payment services lead the casino deposit market, each delivering unique features designed to varying player requirements and local availability. These payment solutions have built themselves up through consistency, security measures, and smooth integration with major online casinos across the world.

Grasping the variations between these payment options enables players to select the service that best matches their gaming habits, deposit limits, and chosen billing options. Each provider operates with different transaction speeds and cost arrangements.

Service Provider Deposit Range Processing Time Availability
Boku $10 – $120 Immediate UK, Canada, US, Europe
Siru $10 – $30 Immediate Finland, Sweden, Canada
Payforit Service $$10 – $$40 Instant United Kingdom
Zimpler $10 – $$500 Instant Germany, Sweden, Finland
MuchBetter Wallet $10 – $$5,000 Instant Global (140+ countries)

Most operators set daily and monthly deposit restrictions to support responsible gambling and adhere to legal standards. These limits vary by provider and region, with some services extending increased caps for confirmed users.

Players should verify which payment options their chosen casino accepts before attempting deposits, as options vary considerably between gaming sites. Territorial rules and provider partnerships also influence which banking solutions perform most effectively in particular regions.

Safety and Restrictions for Phone Payment Deposits

Mobile billing payment methods incorporate multiple layers of security to protect both players and operators. Transactions are processed through encrypted connections, and the authentication process typically requires SMS verification codes sent directly to the registered mobile device. This two-factor authentication ensures that only the legitimate account holder can authorize deposits. Additionally, mobile operators maintain strict fraud detection systems that monitor unusual activity patterns, providing an extra safeguard against unauthorized transactions. Players benefit from not sharing sensitive financial information with casino sites, as payments are managed entirely through their trusted mobile network provider.

  • Daily spending caps generally fall from £30-£50
  • Monthly maximum usually capped at £100-£240
  • Minimum deposit amounts begin at £5-£10
  • No withdrawal options available with this method
  • Prepaid users restricted to available balance
  • Contract customers charged on monthly statement

These spending limits serve as built-in responsible gambling features, preventing players from accumulating excessive deposits in short timeframes. While the restrictions may seem conservative compared to credit card or e-wallet options, they align with regulatory requirements designed to protect vulnerable players. The inability to withdraw winnings via phone billing encourages players to establish alternative payment methods for cashouts, promoting better financial planning. For casual players who prefer modest deposits and controlled spending, these limitations actually enhance the appeal of mobile billing as a safe, manageable funding option.

Tips and strategies Players on mobile devices Using Pay by Phone

Watch your spending closely by setting personal deposit limits before you begin gaming. Mobile payment methods make transactions so seamless that it's easy to lose track of how much you're spending, so create a spending plan and stick to it strictly.

Be certain that your cellular provider accepts casino deposits and review their fee structure in advance. Some carriers impose extra charges or have monthly limits that might impact your gaming experience, so knowing these restrictions prevents unexpected surprises.

Keep thorough records of all transactions by storing confirmation messages from both your casino and mobile carrier. This documentation serves as crucial evidence if disputes arise, and it helps you keep precise financial records for responsible gaming habits and personal budgeting purposes.

פוסט מאת פורסם בקטגוריה Games בתאריך .